銀行融資の種類と交渉方法について
みなさんこんばんは。
コロナ禍で銀行の融資残高はどんどん積みあがってきています。
私が勤める銀行では、融資残高と預金残高の両方が伸びているとか。
現在、国の制度融資で低金利or無利子で借入が出来るため、困っている企業・困っていない企業ともに取りあえずお金を借りる、ということが増えているみたいですね。
今回は、銀行融資の種類と交渉方法についてご説明しようと思います。
銀行融資の種類
銀行員は、借入したお金を何に使うか、により異なる審査を行います。
私の勤める銀行では借入したお金の使い道を資金使途と呼んでいます。
お金に色はありませんが、色をつけようとするのが銀行員です。
なぜ資金使途が大切か、というと
資金使途によって返済するお金がどうやって生まれるかが変わるからです。
資金使途が不動産の購入であれば、不動産から生まれる収益で返済してもらわないといけない。
そうすると、不動産が生み出すキャッシュが審査事項に入ります。
資金使途が設備の購入であれば、設備を購入することでいくら収益が生まれるか、投資効果がどの程度あるかを審査していきます。
ここから、主要な資金使途別に説明させていただきます。
運転資金は売上入金のズレから生じる
運転資金という言葉はよく耳にすると思いますが、
銀行員が研修で習う運転資金は、仕入れ、売上、入金のズレから生じるものです。
普通の卸売業を想像すると分かりやすいと思いますが、
※支払は月末締め翌月払い、入金は月末締め翌々月入金の場合
１で商品を仕入れ、２で商品が売れる。
この時にはまだお金の動きはありません。
３で仕入代金を支払い、４で売上げの入金があると、およそ２か月も１０００万円が懐から無くなっていることとなります。
運転資金はどこの会社でも基本的には発生します。
売上が多いほど運転資金は増加することが多いです。売上が１０００万円の会社が、運転資金５０００万円貸してください！と言っても、出来ません笑
銀行員は、売掛金＋商品（棚卸資産）ｰ買掛金により、運転資金がいくらあるのか算出しています。
運転資金を借入したいときは、売上の回収サイトと、仕入れの支払サイトを説明すると説得力が増しますので、銀行の担当者に説明するときには、取引先との支払条件や受取条件を伝えると良いと思います。
売上が伸びていても運転資金は増えます。
その場合には、銀行員に売上が増えた要因を説明して、今後も横ばいか増加していくことを論理的に説明すると良いと思います。
赤字資金
赤字になっているため現金がなくなり、お金を借りるものです。
中小企業では、出資した資本金も使いきってしまい、借入で当面の支払いを行っている企業も多くあります。
お金を借りている企業は、毎月返済の義務があります。
利益が出ていないと返済するためのお金がありませんから、更にお金を借りてなんとか返済をしていきます。
いわゆる自転車操業です。
赤字となっているときに融資の申込をするときには、
赤字の要因と、今後の見通しを伝えると良いです。
前期は○○で赤字になったけど、今期は▲▲だから業況は回復する。
だから返済できるんだ。
というような感じで。
前期は赤字、今期も赤字、来期も赤字かもしれないけど、お金を貸してください。だと、返済できないですから笑
不動産融資は厳しい？
少し前になりますが、以前するが銀行で大規模な不正融資が行われていたことから、
銀行業界では、不動産に対する融資審査が少し厳しくなった流れがあります。
問題となったのはサラリーマン向けのアパート融資ですが、
業者側が、家賃を保証するから、アパートを建てましょう！とサラリーマンを勧誘して、資金力の無いサラリーマンでも融資が通るように、銀行員と一緒に預金通帳や不動産の契約書を改竄していたみたいです。
この結果、収益性の低い不動産が乱立し、入居者も少なく家賃保証もできなくなってしまった業者が手を上げてしまいました。
資金もあまり無いサラリーマンが、たくさんの借入をしていました。
借入して建てた不動産は収益性が低く、売却しても二束三文。
銀行がちゃんと融資の審査をしていれば、こんな悪徳な商売は止められたのではないか～という。
こんな背景もあり、銀行が重視するポイントは３つです。
- 立地
- 築年数
- 債務者属性
立地・築年数により、その物件の家賃やリセールバリューがだいたい決まってきます。
また、耐用年数といって、建物には寿命があります。
あまり古い物件だと銀行は建物の価値が無いと判断します。
なるべく新しい方が望ましいですし、古い物件はちゃんと修繕をしているか、とか。
債務者属性は、借入をする人の資産背景や収入です。
銀行員によっては人柄も見ています。
私も数年前から人柄を見るようになりました。
詐欺師にも会ったことがあるので、笑
ちなみに、高級な腕時計を付けていると、この人は浪費家なんじゃないか？
と勘繰られることがあるので、気を付けた方が良いです。笑
手数料が安い投資信託の選び方
この半年間で日経平均がかなり上がっています。
株式投資をしている富裕層は、保有株式が値上がりしているので、かなりの含み益を得ているようです。
私のお客さまも、半年で１０００万円も儲かりました..。
実はこのお客さまが投資していたのは、銀行が販売する投資信託なんです。
株式投資やビットコインが注目されがちですが、投資信託も上手くいけば充分利益がでると思います。
今回は、投資信託を買うときの手数料と、選び方について書いていこうと思います。
商品によって手数料率が異なる
投資信託には手数料がかかります。
購入時に手数料がかかるのは、株式投資と同様です。それに加えて信託報酬という、「投資信託を保有している間かかる手数料」があります。
また、商品によっては信託財産留保額という、投資信託を換金するときにも手数料がかかることがあります。
これらの手数料は、投資信託の商品ごとに異なります。
販売手数料が３．０％かかるものや、販売手数料が無料のものもあります。
手数料の高い安いは、投資信託の型によってだいたい決まってきます。
アクティブ型とインデックス型
アクティブ型と言われる投資信託は手数料が高く、
インデックス型と言われる投資信託は手数料が安いです。
この二つの違いは、
プロの投資家が投資テーマに沿った銘柄を選定するのがアクティブ型で、
日経平均などの指数を参照するものがインデックス型になります。
アクティブ型のほうが手間がかかるから、手数料が高くなるということになります。
初心者におススメの投資信託
インデックス型の投資信託で、日経平均株価に連動するものや、アメリカのＳ＆Ｐ５００に連動する商品がおススメです。
理由の一つは、手数料が安いから。
楽天証券には、「ニッセイ日経２２５インデックスファンド」「eMAXIS Slim米国株式（Ｓ＆Ｐ５００）」という商品があります。
このどちらも購入手数料がかかりません。
また、分かりやすいことも理由の一つです。
日経平均に連動する投資信託であれば、毎朝ニュースで日経平均株価をみるので、上がったか下がったか、今が高いのか安いのか、把握することが容易です。
投資は自己責任なので、なぜ投資信託の価格が上がったのか、なぜ下がったのかが分からないと、購入するタイミングや換金するタイミングの判断ができません。
自分の相場感覚を養うためにも、投資が初めての方はインデックス型の商品を買ってみて、ニュースをチェックするクセをつけることをお勧めします。
無利子融資で得する人、損する人
コロナウイルスで業績が悪化している中小企業を支援するために、
無利子融資制度の上限増額が決定しました。
無利子融資はもともと１２月末までの制度だったのですが、
年末にかけてコロナウイルスの感染が拡大したため、３月末まで制度の延長が決まっていました。
銀行員はこの制度のおかげで融資成績を大きく伸ばすことができるので、
制度延長・上限増額のニュースは銀行員界隈でかなり話題になりました。
今回は無利子融資制度の概要と、今後の企業業績への影響についての私の考えをまとめていきたいと思います。
無利子融資で得する人
無利子融資により、企業は銀行から融資を受けやすくなり、
銀行は融資残高増加により利息収入が増えます。
企業は利息負担無し
最大のメリットは、３年間利息負担が無いことです。
利息負担が無いため、「資金繰りに困ってはいないけど、念のため借りておこう」という企業が多くあります。
使わないのであれば、３年間経った後に全部返済してしまえば一切利息はかかりません。
借りて預金に預けておけば、少ないながら利息は入りますから、超お得です。
更に、金銭消費貸借契約証書（いわゆる借用証書）に貼る印紙税も非課税になります。
まさに大盤振る舞いです。
企業がこの無利子融資制度を利用する為には、銀行の融資審査を通さないといけません。
売上が下がっているのに、銀行は融資してくれるのか？という疑問が生まれると思います。
銀行は儲かる
無利子融資制度に関していえば、銀行の審査はほぼ通ります。
金額の多寡はありますが、この半年超の期間でゼロ回答は一件もありませんでした。
銀行の審査が通りやすい理由は、
信用保証協会が全額融資金額を保証してくれるからです。
信用保証協会は、いわゆる企業の保証人のようなもので、
企業が債務を返済できなくなった時に、企業に代わって銀行へ債務を返済してくれる機関です。
お金を貸して、企業か信用保証協会のどちらかからお金が返ってくるのであれば、
銀行は利息は必ず入ってきて、貸し倒れの心配もないので、大儲けです。
銀行としてはどんどん無利子融資を使ってもらう方が良い。ということになります。
信用保証協会も、タダでは企業の保証はしてくれません。
債務保証する代わりに、通常は企業から保証料を徴収します。
無利子融資は、この保証料も国が負担してくれます。
保証料は金額によっては１００万円以上かかりますから、
税金がかなり使われていることが予想されます…
税金負担は増える
企業⇒銀行へ利息を払う
国⇒企業へ利息分をキャッシュバック
国⇒信用保証協会の保証料を負担
この費用はどこから捻出するんだろう。と不安になります。
コロナ対策で企業への支援が増えますが、
財源は国の借金ですから、みんなで税金をたくさん払って国の借金を返さなければいけません。
税金収入を増やすには、税率を上げるか経済発展して所得を上げるかしかないですから…
元本据置の落とし穴
旅館業や、旅行代理店、飲食店等、
コロナウイルスによる影響を受けている企業の多くは無利子融資を受け、
元本返済の据え置きをしています。
仮に４０００万円を借りて。
３年間元本据え置き、７年間で返済すると、
年間５７０万円も返済しなければいけません。
多くの企業は、資金繰りが苦しくなって無利子融資を利用していますので、
元本返済の据え置きをしています。
返済が始まるまでに、事業を立て直して利益が出るような状態にしなければいけません。
個人的には、この無利子融資制度が単なる延命措置にならないように、
元本据え置きしている間に、コロナ禍でも正常な事業運営ができるビジネスモデルを構築することが重要だと考えています。
以前ご紹介したような補助金を活用して、コロナ禍の新しいビジネスモデル創出を支援してきたいものです。
住宅ローンの返済期間はどうやって決めるべき？
今回も、住宅ローンについての記事になります。
銀行で働いていて
よくある質問の中に、「返済期間はどうやって決めたら良いの？」という質問があります。
返済期間が長い⇒利息の総支払額が多くなる
返済期間が短い⇒利息の総支払額が少なくなる
というのが金利の仕組みです。
しかし、住宅ローンには「税制」「団信」などの制度が絡んできているので、
利息の支払いは少ない方がいいから、返済期間はできるだけ短くしておこう！というのも少し間違っていると思います。
それでは、
返済期間はどうやって決めるべきか、について銀行員の考え方をご紹介します。
前回は、住宅ローンの変動金利と固定金利についてご紹介しました。
syu-tarou.hateblo.jp
返済期間は目一杯長くする方が良い
私が住宅ローンの相談を受けるときは、お客さまに明確な考えがない限りは返済期間は一番長くすることを勧めます。
一般的に、住宅ローンの返済期間は３５年間です。
頑張ったら２０年で返済できる！という人も、３５年で返しましょう。
理由は、
・家計にゆとりがもてること
・住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられること
・団信のメリットがあること
等が考えられます。
一つずつ見ていきましょう。
家計にゆとりがもてる
住宅ローンは、返済期間が長いほど月々の返済金額が少なくなります。
返済金額が少なくなれば、家計にゆとりができますので、
いざという時の貯金や、貯金を運用に回すことができます。
現在の住宅ローン金利は１％を切っていますので、それ以上の利回りで運用できれば利息分は回収できます。
また、お子様がいらっしゃる家庭であれば、
教育資金にたくさんのお金が必要になりますので、余裕資金を教育資金にとっておく方が良いです。
返済期間を短くして毎月たくさん返済すれば、利息の総支払額は少なくなりますが、
それよりも返済期間を長くして、いざというときの貯蓄をすることの方がおススメです。
例えば、教育資金が足りなくなり、教育ローンを借りようとすると２％前後の金利を払うことになります。
教育ローンやマイカーローン等は住宅ローンよりも金利が高いので、なるべく使わないに越したことはないですから。
住宅ローンより安い金利かつ長期間でお金を借りられるローンはないです。
他のローンを使うくらいなら住宅ローンを借りておきましょう。
住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられる
住宅ローンを借りてから１０年間、住宅ローンの年末残高×１％の税額控除が受けられます。
２０２０年１２月３１日の住宅ローン残高が３０００万円であれば、
３０００万円×１％の３０万円。
つまり、３０万円の既に支払っている所得税が還付されます。
住宅ローン金利が１％を切っているのであれば、絶対に使っておきたい制度です。
この制度は、１０年間という期限があるので、
その期限内はなるべく住宅ローンをゆっくり返して、税額控除を多く得られるようにする方がお得です。
団信のメリットがある
住宅ローン控除が終わった後も、住宅ローンには「団体信用生命保険」が付保されています。
これを略して「団信」と呼びます。
団信とは、住宅ローンの債務者に対して掛けられる生命保険で、
通常は債務者が「死亡したとき」「高度障害」になったときに住宅ローンの残高がチャラになる。
という仕組みです。
債務者が亡くなっても、銀行がとりっぱぐれないような仕組みになっています。
死んでも借りた金を返してもらう、という銀行の執念が感じられますね...。
最近は、「死亡・高度障害」に加えて、「がん保障」や「三大疾病保障」がついています。
こういった保障が付いていますが、保険料は住宅ローンの金利に含まれているので、
住宅ローン控除のある期間は、とてもお得な保険に入っていることになります。
三人に一人ががんに罹患する時代ですが、がんも治る病気になってきています。
団信のがん保障は、がんの診断書を提出することが条件であることが多いので、
治ったとしても住宅ローンをチャラにしてくれます。
であれば、金利分は保険料だと考えてゆっくり返すのもアリなんじゃないかな。と思います。
前提②完済まで働き続けるor退職金で一括返済できる
返済期間を長くすることをおススメできない人は、
完済まで仕事を続けない、かつ退職金等で一括返済できない人です。
４０歳ごろに住宅ローンを組み始めて、３５年後には７５歳になります。
６５歳で仕事を終えて、一括返済できずに住宅ローンが残ってしまうと大変ですよね。
年金で返済できるから大丈夫！と思われるかもしれませんが、
これから年金は少なくなることが目に見えています。
現時点の年金額でも、年金で住宅ローンを返していて生活が困窮している人を何人も見てきました。
そういった人を見るたびに、銀行員が正しい知識で返済計画を考えてあげないといけないな。と思います。
ブログを書き始めて１か月になりますが、
読者登録、はてなスターともにとても励みになります。
自分の勉強とお礼のために皆さんの記事も拝見しておりますので、
今後もよろしくお願いします！
変動金利と固定金利、どっちがお得？
住宅ローンを組むときのポイントとして、変動金利にするか固定金利にするかということで悩まれる方も多いと思います。
現役の銀行員で、ＦＰ1級を取得していますので、
あくまで個人的な見解となりますが、「自分だったらこっちを選ぶ」という観点で選ぶポイントをご紹介します。
変動金利と固定金利
住宅ローンには、大きく３つの金利の型があります。
では、どれが一番お得なんですか？
と、お客さまからよくご相談を受けます。
結論から申し上げると、”世の中の金利がこれからどうなるか次第”です。
もし、これから金利が上がらないのであれば、金利が低い変動金利や○年間固定金利がお得です。
１０年後や２０年後に金利が上がるのであれば、全期間固定金利の方が低金利で返済し続けることができるので、他の金利型よりもお得になります。
とはいえ、お客さまに金利がどうなるか分からないので、何とも言えません！という訳にはいかないので、
お客さまに説明している内容をまとめていきます。
自分が住宅ローンを組むなら変動金利
仮に自分が住宅ローンを組むとしたら、変動金利を選びます。
理由は、一番金利が低く利息負担が少ないためです。
参考に、楽天銀行の住宅ローンのページを見てみました。
変動金利が年0.537％～年1.187％に対して、
５年固定金利が年0.752％～年1.402％となっています。
住宅ローンは借りる金額が大きいので、金利が返済額に与える影響も大きくなります。
つまり、金利が低い方が元本の減りが早くなる、ということです。
元本が少なくなれば、金利の影響も少なくなりますよね？
上記の条件で返済を続け、仮に15年後に金利が1.5％になったとしても、返済額は8.6万円程度に留まります。
上の図を見ていただいたら分かるように、
住宅ローンは毎月一定金額の返済を行いますが、始めの頃は返済額のほとんどが利息です。
金利が高ければ高いほど、利息の部分が大きくなる仕組みになっています。
せっかく毎月支払いをするのであれば、支払う利息は少なくしたいですよね。
金利の推移を見てみると、1995年から2％台に金利が下がっています。
固定金利と変動金利には差があるものの、変動金利はほとんど動きがなく、ここ約10年間の変動金利は2.475％のまま横ばい状態で、現在も最低水準を保ったまま推移し続けています。
バブル時代のような好景気になれば、経済引き締めのために金利を引き上げることがあるかもしれませんが、
これからそんな好景気がくることは現実的でないように思います。
金利を上げると、
住宅ローンが組めない⇒家が売れない⇒工務店・デベロッパーが不調⇒資材が不調
と、悪循環が生まれるので、余程好景気で金利が高くてもドンドンお金を借りて投資していくようなマインドにならないと、金利は上げられないのではないかな、と考えています。
変動金利のデメリット
デメリットは、金利上昇リスクがあることです。
（先ほどと矛盾してしまうようですが、、、）
これまで、低水準で推移してきている住宅ローン金利ですが、
１０年後や２０年後はどうなるか、誰にも分かりません。
先ほどシミュレーションしたような、1.5％程度への金利上昇であれば影響は小さいですが、
3%や5%に金利が上がってしまうと返済金額はかなり大きくなってしまい、返済が不可能となってしまう可能性があります。
こういった金利上昇リスクに備えて、ゆとりのある返済計画を立てておくことが重要です。
将来どうなるか分からないからこそ、不測の事態に耐えられるようにしておかないといけないですね。
まとめ
- 金利が低いと元本の減りが早い
- 大きな金利上昇は考えにくい
- 金利上昇を考えた返済計画が重要
給与のデジタル払いで銀行はどうなる？
今春から給与のデジタル払いを解禁する、と政府が発表していました。
日経新聞の１面に載っていたことで、
銀行員は危機感を募らせていると思います。
私の支店でも「 預金を集めて、貸出をするというビジネスモデルが変化していくかもしれない 。という危機感を持つように。」と朝礼で喝を入れられました。
今回は、給与のデジタル払いが銀行に与える影響についてまとめます。
銀行への影響
給与のデジタル払いは、銀行の業績に悪影響を及ぼします。
理由はいくつか考えられると思いますが、思いつくものをあげてみました。
一つずつ見ていきます。
預金の減少！
給与振り込みの仕組みは、企業が従業員へ一人ずつお金を振り込むことで、給与が毎月従業員に支払われています。
企業は給与を支払うために銀行に預金を集めます。
従業員は給与を受け取る口座に、電気代や水道代等の決済機能を集中させます。
その為、銀行は給与振り込みをしてもらうことにより、多くの預金を集めることができます。
預金は銀行の核となる業務ですので、全体の収益力の低下につながると思います。
振込手数料の減少！！
企業から従業員へ給料を振り込む際には、毎回振込手数料がかかります。
１人あたり３００円としても、従業員が１００人いれば、
毎月３万円の手数料収入となりますから、大きな収益源です。
資金移動業者への入金に手数料がかかるかどうかはまだわかりませんが、
恐らくかからないのではないかな。と思います。
口座保有者の減少！！！
給与のデジタル払いが浸透すると、銀行口座を持つ人が減少していきます。
毎年３月ごろに、新入社員の方たちが給与受け取りの為に銀行口座を作りに来られます。忙しいときは、毎日１００人くらい新規口座開設がありますので、給与受け取り口座が必要無くなれば、こういった口座開設に来られる方も自然と少なくなるのかな。と思います。
銀行員は、預金口座の保有者に対して投資信託や融資の営業を行ったり、振込等の手数料をいただいていますので、
口座保有者が減少すると、とっても厳しい状況になると思います。
銀行を守ってきた規制の緩和
なぜ今まで給与のデジタル払いが浸透してこなかったか、というと、
日本での給与支払いは現金か、銀行口座振り込みでなければいけないと法律で限定されているからです。
その為、銀行は労せずして新規顧客を獲得してきたというわけです。
今回、資金移動業者への給与払いが認められることになりましたので、
預金金利がつかない銀行よりも、ペイペイや楽天ペイで受取りたい！という給与所得者が増えてくるのではないかと思います。
企業が導入に踏み切るか
給与のデジタル払いには、セキュリティの問題等、企業が導入するのにはいくつか障壁があると思います。
企業は給与以外にも、銀行口座を取引先への振込等の資金決済に利用しているので、給与だけをデジタル払いに変更するのも手間があります。
きっと私の勤め先は銀行への振込のままだろうな。と思います。
銀行に勤めているので．．．
地銀再編待ったなし！！
【不動産投資】良い条件で銀行融資を受ける方法
不労所得を得る手段として、不動産投資に興味を持たれる方も多いと思います。
不動産投資をする為には、
①良い物件を見つける
②良い条件で融資を受ける
この２つが重要になると思います。
今回は、融資を受ける手続きの流れと、良い条件で融資を受ける方法をご紹介します。
不動産融資の手続き
不動産投資の流れは、
①物件を見つける
②融資仮申込み
③融資内諾
④不動産売買契約
⑤融資申込
⑥融資承認
⑦融資契約
⑧融資金入金&振込
⑨所有権移転・担保設定
⑩完了！
融資申込み
良い不動産を見つけたら、すぐに融資の申込みをします。
売買契約書を結んでいない段階では、簡単な審査で融資の可否を審査してもらいます。
この簡単な審査のことを「仮審査」と呼んでいます。
細かい条件等は、売買契約書を結んだ後の、正式な融資申込みの段階で詰めていくことになります。
融資審査の内容
融資の審査には１週間から２週間かかります。
審査の内容は、
・過去に延滞履歴が無いか
・物件の担保価値
・申込人の収入状況
・借入金の総額
・その物件の収入で融資の返済が可能か
等があります。
融資内諾
融資申込みの後、銀行から「融資できそうです！」と連絡があります。
この時、融資ができそうという書面を貰えると、不動産会社へ提出できるのでスムーズです。
「融資内諾のお知らせ」とか「融資仮承認通知書」という書類です。
不動産会社の担当者も、融資が受けられることを証明してあげると、安心して契約に進めます。
不動産の売買契約書に署名捺印をしたら、銀行へ融資申込みの手続きに進みます。
融資申込み
売買契約を結んで、正式に物件を購入することが決定したら、
正式に融資の申込みを行います。
月々の返済金額や、返済日など、細かい条件はここで確認します。
仮審査の時に記入していた条件も、正式な申込のときに変更できますので、担当者に相談してみると良いです。
但し、借入金の増額や、期間延長・期間短縮は変更が難しい場合があるので、注意が必要です。
減額は対応が容易ですので、仮審査のときに多めの借入金額を記入しておくと安心です。
融資契約
融資の申込後、「正式に承認になりました！」と銀行から連絡があります。
それから、やっと融資の契約をすることになります。
融資契約では、
・金銭消費貸借契約書（お金の貸し借りの書類）
・抵当権設定契約証書（担保設定の為の書類）
などを記入します。
所有権移転
融資の契約後は、売主への売買代金振込みや、所有権移転・担保設定等の手続きがあります。
所有権移転・担保設定については、司法書士がやってくれます。
売買代金の振込みや所有権移転の手続きのことを、銀行員は「決済」と呼びます。
決済が完了したら、不動産融資の手続きは完了となります。
不動産融資には２種類ある
不動産ローン
いわゆる「パッケージ」化されている、不動産投資をする方向けのローン商品です。
基本的にどこの金融機関でも同じような商品があると思います。
不動産の融資を受けたいんですが…と窓口で相談をすると、
不動産ローンを案内されることが多いです。
私自身、サラリーマンの方から不動産融資の相談をされる場合は、
不動産ローンを案内します。
◆不動産ローンの特徴◆
ローン商品は、一般的に保証会社を通しているので、金利が高くなります。
プロパー融資
保証会社を使わない融資のことを、私が勤めている銀行ではプロパー融資と呼んでいます。
（他の銀行でも同様だと思います）
保証会社を使わない為、銀行にとってはリスクが高いです。
なので、一定の収入や資産のある方や、会社の経営者の方など、銀行にとって優良顧客に対してはプロパー融資で対応することが多いです。
不動産ローンと比べて金利は低くなりやすいですが、プロパー融資を受けられる方は限定的だと思います。
◆プロパー融資の特徴◆
良い条件を引き出す方法
不動産ローンとプロパー融資の場合で金利の交渉ができるかどうかが異なりますが、
共通の考え方としては、
・収入、資産が多い
・資産に対する借入が少ない
・銀行同士を競争させる
・良い物件を見つける
等があります。
