【不動産投資】良い条件で銀行融資を受ける方法
不労所得を得る手段として、不動産投資に興味を持たれる方も多いと思います。
不動産投資をする為には、
①良い物件を見つける
②良い条件で融資を受ける
この２つが重要になると思います。
今回は、融資を受ける手続きの流れと、良い条件で融資を受ける方法をご紹介します。
不動産融資の手続き
不動産投資の流れは、
①物件を見つける
②融資仮申込み
③融資内諾
④不動産売買契約
⑤融資申込
⑥融資承認
⑦融資契約
⑧融資金入金&振込
⑨所有権移転・担保設定
⑩完了！
融資申込み
良い不動産を見つけたら、すぐに融資の申込みをします。
売買契約書を結んでいない段階では、簡単な審査で融資の可否を審査してもらいます。
この簡単な審査のことを「仮審査」と呼んでいます。
細かい条件等は、売買契約書を結んだ後の、正式な融資申込みの段階で詰めていくことになります。
融資審査の内容
融資の審査には１週間から２週間かかります。
審査の内容は、
・過去に延滞履歴が無いか
・物件の担保価値
・申込人の収入状況
・借入金の総額
・その物件の収入で融資の返済が可能か
等があります。
融資内諾
融資申込みの後、銀行から「融資できそうです！」と連絡があります。
この時、融資ができそうという書面を貰えると、不動産会社へ提出できるのでスムーズです。
「融資内諾のお知らせ」とか「融資仮承認通知書」という書類です。
不動産会社の担当者も、融資が受けられることを証明してあげると、安心して契約に進めます。
不動産の売買契約書に署名捺印をしたら、銀行へ融資申込みの手続きに進みます。
融資申込み
売買契約を結んで、正式に物件を購入することが決定したら、
正式に融資の申込みを行います。
月々の返済金額や、返済日など、細かい条件はここで確認します。
仮審査の時に記入していた条件も、正式な申込のときに変更できますので、担当者に相談してみると良いです。
但し、借入金の増額や、期間延長・期間短縮は変更が難しい場合があるので、注意が必要です。
減額は対応が容易ですので、仮審査のときに多めの借入金額を記入しておくと安心です。
融資契約
融資の申込後、「正式に承認になりました！」と銀行から連絡があります。
それから、やっと融資の契約をすることになります。
融資契約では、
・金銭消費貸借契約書（お金の貸し借りの書類）
・抵当権設定契約証書（担保設定の為の書類）
などを記入します。
所有権移転
融資の契約後は、売主への売買代金振込みや、所有権移転・担保設定等の手続きがあります。
所有権移転・担保設定については、司法書士がやってくれます。
売買代金の振込みや所有権移転の手続きのことを、銀行員は「決済」と呼びます。
決済が完了したら、不動産融資の手続きは完了となります。
不動産融資には２種類ある
不動産ローン
いわゆる「パッケージ」化されている、不動産投資をする方向けのローン商品です。
基本的にどこの金融機関でも同じような商品があると思います。
不動産の融資を受けたいんですが…と窓口で相談をすると、
不動産ローンを案内されることが多いです。
私自身、サラリーマンの方から不動産融資の相談をされる場合は、
不動産ローンを案内します。
◆不動産ローンの特徴◆
ローン商品は、一般的に保証会社を通しているので、金利が高くなります。
プロパー融資
保証会社を使わない融資のことを、私が勤めている銀行ではプロパー融資と呼んでいます。
（他の銀行でも同様だと思います）
保証会社を使わない為、銀行にとってはリスクが高いです。
なので、一定の収入や資産のある方や、会社の経営者の方など、銀行にとって優良顧客に対してはプロパー融資で対応することが多いです。
不動産ローンと比べて金利は低くなりやすいですが、プロパー融資を受けられる方は限定的だと思います。
◆プロパー融資の特徴◆
良い条件を引き出す方法
不動産ローンとプロパー融資の場合で金利の交渉ができるかどうかが異なりますが、
共通の考え方としては、
・収入、資産が多い
・資産に対する借入が少ない
・銀行同士を競争させる
・良い物件を見つける
等があります。
