銀行融資の種類と交渉方法について
みなさんこんばんは。
コロナ禍で銀行の融資残高はどんどん積みあがってきています。
私が勤める銀行では、融資残高と預金残高の両方が伸びているとか。
現在、国の制度融資で低金利or無利子で借入が出来るため、困っている企業・困っていない企業ともに取りあえずお金を借りる、ということが増えているみたいですね。
今回は、銀行融資の種類と交渉方法についてご説明しようと思います。
銀行融資の種類
銀行員は、借入したお金を何に使うか、により異なる審査を行います。
私の勤める銀行では借入したお金の使い道を資金使途と呼んでいます。
お金に色はありませんが、色をつけようとするのが銀行員です。
なぜ資金使途が大切か、というと
資金使途によって返済するお金がどうやって生まれるかが変わるからです。
資金使途が不動産の購入であれば、不動産から生まれる収益で返済してもらわないといけない。
そうすると、不動産が生み出すキャッシュが審査事項に入ります。
資金使途が設備の購入であれば、設備を購入することでいくら収益が生まれるか、投資効果がどの程度あるかを審査していきます。
ここから、主要な資金使途別に説明させていただきます。
運転資金は売上入金のズレから生じる
運転資金という言葉はよく耳にすると思いますが、
銀行員が研修で習う運転資金は、仕入れ、売上、入金のズレから生じるものです。
普通の卸売業を想像すると分かりやすいと思いますが、
※支払は月末締め翌月払い、入金は月末締め翌々月入金の場合
1で商品を仕入れ、2で商品が売れる。
この時にはまだお金の動きはありません。
3で仕入代金を支払い、4で売上げの入金があると、およそ2か月も1000万円が懐から無くなっていることとなります。
運転資金はどこの会社でも基本的には発生します。
売上が多いほど運転資金は増加することが多いです。売上が1000万円の会社が、運転資金5000万円貸してください!と言っても、出来ません笑
銀行員は、売掛金+商品(棚卸資産)ー買掛金により、運転資金がいくらあるのか算出しています。
運転資金を借入したいときは、売上の回収サイトと、仕入れの支払サイトを説明すると説得力が増しますので、銀行の担当者に説明するときには、取引先との支払条件や受取条件を伝えると良いと思います。
売上が伸びていても運転資金は増えます。
その場合には、銀行員に売上が増えた要因を説明して、今後も横ばいか増加していくことを論理的に説明すると良いと思います。
赤字資金
赤字になっているため現金がなくなり、お金を借りるものです。
中小企業では、出資した資本金も使いきってしまい、借入で当面の支払いを行っている企業も多くあります。
お金を借りている企業は、毎月返済の義務があります。
利益が出ていないと返済するためのお金がありませんから、更にお金を借りてなんとか返済をしていきます。
いわゆる自転車操業です。
赤字となっているときに融資の申込をするときには、
赤字の要因と、今後の見通しを伝えると良いです。
前期は○○で赤字になったけど、今期は▲▲だから業況は回復する。
だから返済できるんだ。
というような感じで。
前期は赤字、今期も赤字、来期も赤字かもしれないけど、お金を貸してください。だと、返済できないですから笑
不動産融資は厳しい?
少し前になりますが、以前するが銀行で大規模な不正融資が行われていたことから、
銀行業界では、不動産に対する融資審査が少し厳しくなった流れがあります。
問題となったのはサラリーマン向けのアパート融資ですが、
業者側が、家賃を保証するから、アパートを建てましょう!とサラリーマンを勧誘して、資金力の無いサラリーマンでも融資が通るように、銀行員と一緒に預金通帳や不動産の契約書を改竄していたみたいです。
この結果、収益性の低い不動産が乱立し、入居者も少なく家賃保証もできなくなってしまった業者が手を上げてしまいました。
資金もあまり無いサラリーマンが、たくさんの借入をしていました。
借入して建てた不動産は収益性が低く、売却しても二束三文。
銀行がちゃんと融資の審査をしていれば、こんな悪徳な商売は止められたのではないか~という。
こんな背景もあり、銀行が重視するポイントは3つです。
- 立地
- 築年数
- 債務者属性
立地・築年数により、その物件の家賃やリセールバリューがだいたい決まってきます。
また、耐用年数といって、建物には寿命があります。
あまり古い物件だと銀行は建物の価値が無いと判断します。
なるべく新しい方が望ましいですし、古い物件はちゃんと修繕をしているか、とか。
債務者属性は、借入をする人の資産背景や収入です。
銀行員によっては人柄も見ています。
私も数年前から人柄を見るようになりました。
詐欺師にも会ったことがあるので、笑
ちなみに、高級な腕時計を付けていると、この人は浪費家なんじゃないか?
と勘繰られることがあるので、気を付けた方が良いです。笑